刚刚，苏州楼市5大关键词出炉！揭秘真实房价走向......

今年的“金九银十”遇冷，行情预期大变！

一边是新盘扎堆亮相、一边开发商打起促销战，还有地王亏本买房、有楼盘突破板块限价；同时，二手房东大量抛售现象屡屡出现......

着实令人眼花撩乱。

今天是10月25日，距离传统楼市“银十”结束，只剩下最后一周时间。在这个特殊的节点上，我就为大家揭秘近期楼市关键词，也为接下来的楼市走向展开预测。

PS：本文为个人观点分享，不作为任何市场交易依据，欢迎交流，请勿拍砖。

关键词：开盘潮

截止发稿前，苏州市区商品房销售网上管理系统显示：苏州新房库存量达到59532套！

而一周前，我在苏州商品房网上销售管理系统上监测到，苏州新房库存量约5.4万套！短短一周时间，激增5000多套房源！马上要突破“6万”库存大关！

确实，近一周开发商推盘节奏加快，集中在10月最后一周的节点取证、开盘。争取现金流早点回款，为应对接下来的“寒冬”提前做准备。

毫不夸张地说，目前苏州几乎所有的开发商，都在抢客户！

一波韭菜结束，必然要再养一波。现在已经到了休养生息的时候，也是开发商求你买房的时候。

如果资金充足的你刚好有需求，那么可以耐心挑选，慎重决定。

关键词：促销潮

这段时间，开发商在出货上表现得非常积极。

受上半年疫情影响，不少集团将任务压在了下半年，特别是进入第四季度后，开发商回款压力巨大。

为此，苏州各大开发商五花八门的促销方式层出不穷，微信朋友圈里的中介也是异常活跃，刺激着人们买房的神经。

▼促销力度最大的还是诺德国礼，推出“亿元购房补贴”，有房源降价幅度近百万。

▼有的纯新盘项目，还没开盘就推出万元优惠。

▼傲娇仁恒也推出特价房源，还能额外享受2000元购房优惠。

▼通安几度热销的刚需盘也推出特价房源，优惠单价1.8万/平起。

市场憋到现在，已是摘果子的季节。

换言之，对于买房人，特别是刚需客而言，现在正是捡漏的好时机。

最好在年底下手，毕竟2021年一到，就是新的一年任务指标，新房明里暗里的优惠活动都将会截止，开发商们又会“傲娇”起来。

关键词：两极分化

开盘潮和促销潮的集中爆发，恰好说明当下楼市进入一个“分化状态”。

不出所料，苏州板块分化在2020年进一步加剧，热点核心板块的火热和外围板块的寒冷对比更加明显。

近期，园区娄葑项目新希望锦麟芳华开盘，推出建面约140平大户型房源，基本卖完。

虽然娄葑非园区核心板块，但好歹还是属于园区，沾上园区，新房附加价值不菲，也有更多人愿意买单。

目前园区的新房战场也转移，接下来园区集中供货的区域也在娄葑和胜浦，以及青剑湖。同时，板块的购房门槛也有所下降。

这三个板块内都有一波购买力亟待释放，特别是对改善客来说，抓紧机会还是十分重要的。

除了园区外，10月份开盘的项目，基本去化不太理想，能卖掉6成都要谢天谢地。在狂热宣发造势后，只剩下平推的寂寥，售楼处人气也迅速降温。

此时，记住一句话：越是调控，需求越往核心区域收缩和集中，真正的核心区域才抗跌。

这个时候在哪个板块买房，很关键。

毕竟买房就意味着家庭资产被套牢5年，如何选对板块，买好房，至关重要。

关键词：利率

近期，房贷利率也传出坏消息。

10月20日，最新LPR报价出炉：1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。

据融360《2020年10月中国房贷市场报告》显示，2020年10月全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。今年以来房贷利率“九连降”的趋势终止。

苏州方面，据最新统计，当前苏州主流银行房贷利率已低至5.25%，包括四大银行，首套房贷利率也浮动在5.2%-5.3%左右。

虽然房贷利率一直保持在低位，但放款额度却开始收紧了！

有媒体爆料，近期苏州有银行额度紧张，放款周期延长，甚至已有小银行开始停贷！

“之前苏州不少银行的放款很快，基本以周为单位，但是如今纷纷表示房贷额度紧张，放款速度变慢，有的都不承诺放款时间。甚至，有很多小银行额度不足，开始停贷退单了。”

有关工作人员透露：“一般来说，年底本来就是各行房贷额度最紧张的时候，想要申请就尽快，不要拖到11、12月了。”

某银行信贷经理也告诉我，年底额度紧张其实都是普遍现象，但放款时间也不会很长，一般也在1个月左右就能放款，资质好的客户会优先放款。

关键词：土拍

土拍，是楼市非常重要的风向标。
截止到目前，苏州已挂出11宗土地拍卖公告，9个月时间供应的土地比去年一整年都要多！土地供应速度惊人！
同时，多个板块楼面地价抬高，涉宅万元地越来越多，其中胜浦地价2万/㎡、高铁新城1.7万/㎡、平江新城2万/㎡，未来新房价格在2万+/㎡、3万+/㎡的楼盘加速诞生。

现在开发商操盘节奏加快，拿地一个月就出规划、造房。今年的供地将在2020年下半年到2021年上半年集中入市。未来一段时间，苏州楼市新房供应有望出现10-15%以上的增长，进入一个上市高峰期。

由于上市量明显增长，供大于求，楼市的买方市场特征预计将进一步强化。

但还有一个不友好的消息，就是随着高价地入市，买房门槛也将提高了。

虽然市场很魔幻，但总的来说，苏州房价短期内很难大涨，大概率会稳定在目前的价格。

即使有新房突破板块限价，进入“3字头”，也不能为“整体楼市房价上涨”来做背书。
吴中太湖新城、胜浦破3万，意味着ZF为板块价值筑底。板块发展未来潜力是有的，随着配套完善，房价上涨也肯定是有空间的。但绝对不是现在。


2020年的苏州楼市对投资客并不友好，一批动用了高杠杆的投资客将会抛房，个别资金链非常紧张的房东甚至会亏本买房，一大波抛房潮正在路上。
2020年，对苏州刚需来说，可能会是痛苦的一年。
苏州2万/㎡以下的楼盘将陆续绝迹，低价楼盘将越来越远。按平均一套房100㎡来算，想在苏州买一套相对体面的房子，门槛将提升到200-250万元。

而那些真正有自住置换需求的改善客，迎来买房好时机。当下的买房市场，大多是为改善客服务的。

前阵子，苏州还出台成品房装修新政，接下来一段时间苏州楼市新房品质不会太差。

手里有钱，也有闲，开发商求着你买房，苏州改善客该笑了。

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